W budynku biurowym pracuje zwykle kilka lub kilkanaście firm, a każda z nich urządza swoją powierzchnię według własnych potrzeb. Jedna stawia nowe ścianki działowe, inna wydziela serwerownię, a kolejna zwiększa zatrudnienie na dwóch piętrach. Za bezpieczeństwo pożarowe całego obiektu musi jednak odpowiadać konkretny podmiot. W praktyce obowiązki dzielą się między właściciela lub zarządcę oraz najemców, a granica między nimi nie zawsze jest wyraźna. Poniżej wyjaśniamy, co należy do każdej ze stron i jak uniknąć luk, które wychodzą na jaw dopiero podczas kontroli albo w czasie pożaru.
Kto odpowiada za ochronę przeciwpożarową biurowca?
Zgodnie z przepisami odpowiedzialność za ochronę przeciwpożarową budynku ponosi jego właściciel. Może ją przenieść na zarządcę lub użytkownika, jeśli taki podział wynika z zawartej umowy. W biurowcach komercyjnych najczęściej przejmuje ją firma zarządzająca nieruchomością. To ona prowadzi obsługę techniczną, podpisuje umowy serwisowe i ma dostęp do instalacji wspólnych.
Najemca nadal odpowiada jednak za swoją część budynku. Jako pracodawca musi zapewnić pracownikom bezpieczne warunki pracy, w tym przygotowanie na wypadek pożaru. Dlatego umowa najmu powinna wprost wskazywać, kto:
- zleca przeglądy i konserwację urządzeń przeciwpożarowych w lokalu,
- zgłasza i uzgadnia zmiany aranżacji powierzchni,
- szkoli pracowników i wyznacza osoby odpowiedzialne za ewakuację.
Bez takich zapisów każda ze stron może uznać, że dany obowiązek należy do drugiej.
Za co odpowiada zarządca budynku biurowego?
Zarządca dba o części wspólne i o to, aby budynek jako całość spełniał wymagania przeciwpożarowe. Do jego podstawowych zadań należą:
- utrzymanie drożności dróg ewakuacyjnych na klatkach schodowych i w korytarzach wspólnych,
- zapewnienie przeglądów gaśnic, hydrantów, systemu sygnalizacji pożaru, oświetlenia awaryjnego i oddymiania zgodnie z zaleceniami producentów, nie rzadziej niż raz w roku,
- oznakowanie dróg i wyjść ewakuacyjnych oraz miejsc rozmieszczenia sprzętu gaśniczego,
- zapewnienie dojazdu dla jednostek ratowniczych, w tym drogi pożarowej i dostępu do hydrantów zewnętrznych.
Kluczowym dokumentem jest instrukcja bezpieczeństwa pożarowego. Zawiera ona między innymi warunki ewakuacji, sposób postępowania na wypadek pożaru, rozmieszczenie urządzeń przeciwpożarowych oraz plany obiektu. Zarządca musi przeglądać i aktualizować instrukcję, co najmniej raz na dwa lata. Aktualizacja jest konieczna także po przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania budynku. W biurowcu, w którym najemcy często zmieniają układ pięter, dokument szybko przestaje odpowiadać stanowi faktycznemu, jeśli nikt nie nadzoruje tych zmian.
Jakie obowiązki przeciwpożarowe ma najemca powierzchni biurowej?
Najemca odpowiada przede wszystkim za bezpieczeństwo w wynajmowanym lokalu. Jako pracodawca musi przygotować pracowników na wypadek pożaru, dlatego powinien:
- zapoznać ich z przepisami przeciwpożarowymi i instrukcją obowiązującą w budynku,
- wyznaczyć osoby odpowiedzialne za działania gaśnicze i kierowanie ewakuacją,
- zapewnić udział pracowników w ćwiczeniach ewakuacyjnych organizowanych w budynku,
- utrzymywać wolne wyjścia ewakuacyjne i nie blokować drzwi przeciwpożarowych w pozycji otwartej,
- nie przeciążać instalacji elektrycznej, zwłaszcza w kuchniach i salach konferencyjnych.
Drugi obszar obowiązków dotyczy współpracy z zarządcą. Najemca uzgadnia z nim każdą zmianę aranżacji, ponieważ nowa ścianka działowa może ograniczyć zasięg czujek albo wydłużyć drogę do wyjścia. Informuje go też o wzroście zatrudnienia i nowych pomieszczeniach technicznych, takich jak serwerownia, aby zarządca mógł uwzględnić te zmiany w instrukcji bezpieczeństwa pożarowego. Przy takich aktualizacjach zarządcy biurowców często korzystają z pomocy zewnętrznych specjalistów. Fire Exit, poznańska firma zajmująca się ochroną przeciwpożarową obiektów, wykonuje przeglądy gaśnic i hydrantów oraz przygotowuje dokumentację przeciwpożarową, w tym instrukcje dla budynków biurowych. Opracowując instrukcję, firma uwzględnia aktualny podział powierzchni między najemców i zmiany wprowadzone od poprzedniej wersji dokumentu. Zakres tej usługi Fire Exit przedstawia na stronie https://fireexit.pl/instrukcje-bezpieczenstwa-pozarowego/. Dzięki temu w budynku, w którym kilka firm niezależnie urządza swoje biura, zarządca i najemcy korzystają z dokumentu zgodnego ze stanem faktycznym.
Artykuł partnera